起码要半年到一年左右，也看个人能力
引言
罗兰贝格发布《2022年中国汽车金融报告》，该系列报告于2014年首次发布以来备受关注。作为中国汽车产业的长期观察者，罗兰贝格持续关注汽车金融行业的变化趋势，本报告聚焦汽车金融行业数字化发展的三大阶段，通过对国内外汽车金融行业数字化的研究与实操，分享我们对于数字化助力提质增效与业务创新的深度洞察，以期抛砖引玉，为行业各参与方提供思考。
对于汽车行业而言，2022年是我国“新车延续复苏，二手车经历涅槃”的一年。在2021年经历后疫情时代“U”型反弹而告别连续三年负增长后，2022年新车销量维持“回暖”趋势。而由于2022年疫情的反复及相关防疫政策的限制，我国二手车交易量相比2021年出现大幅下滑，但发展势头将长期向好。
尽管面临不同的基盘市场发展动态，新车及二手车金融发展仍然延续良好的增长势头。罗兰贝格预计，2022年我国新车金融渗透率达到58%，二手车金融渗透率水平达到38%。
汽车金融行业的发展要求各参与方动态优化自身业务与经营体系。在重拾信心、加速发展的大势之下，我们看到各环节竞争格局的微妙变化；而经营能力的不断提升与优化，尤其是数字化的全面应用，已经成为汽车金融行业的共识。
中国乘用车市场分析
乘用新车市场复苏延续，新能源成核心引擎
自2022年以来，新冠疫情及“黑天鹅”事件对我国车市的影响仍然反复，但得益于购置税减半等政策激励，叠加新能源汽车加速渗透的助力，中国乘用车市场在1-11月已实现超2,129万辆销量水平 ，同比增长超11%，2022年全年乘用车销量逾2,300万辆，整体复苏向好已成定势。
推动今年车市复苏的“主引擎”是我国呈爆发式增长的新能源乘用车销量，根据汽车工业协会数据，2022年1-11月，我国新能源乘用车销量已超578万辆，同比增长1倍以上，渗透率超27%，2022年全年渗透率亦维持在该水位。中长期而言，新能源车将成为我国乘用车市场发展的核心动力，预计2030年其渗透率有望超过70%。
二手车堵点打通，经历疫情阵痛，有望涅槃重生
由于二手车交易的线下属性较强，疫情导致2022年全国线下交易受阻，直接导致交易量大幅下滑。今年1-11月我国二手车累计交易量为1,461万辆，相比去年同期减少超8%，2022年全年我国二手车销量保持1,600万辆水平，难以在2021年大幅上涨的基础之上更进一步。可喜的是，2022年以来，从政策和机制层面，我国二手车市场的三大传统堵点（即限迁、临时产权、税率）基本打通。罗兰贝格认为，政策叠加消费者观念转变与二手车市场的规范化，未来二手车市场有望迎来可持续的增长。预计未来我国二手车市场交易量将保持10%左右的增速持续发展，成为推动我国车市发展的又一重要引擎。
产业出海趋势巩固，中国有望孕育全球车企
2022年，我国汽车产业的全球扩张趋势在2021年的基础之上进一步得到巩固。自疫情以后，中国车企的全球化已经成为中国汽车工业的一大热点。2022年1-11月，中国乘用车总出口量超225万辆，创下历史新高。这其中既有我国自主品牌的发力，又有以特斯拉为代表的外资品牌携我国新能源产业发展成果加速全球渗透的影响。我国具备全球最为完整的新能源汽车产业链，在整车层面具备较强技术优势，有望乘全球新能源东风，孕育出新一代的全球车企。
中国乘用车汽车金融市场分析
中国汽车金融市场现状与展望
新车金融
2022年，我国新车金融渗透率再次创下历史新高，金融渗透率预计达到58%。罗兰贝格预测，到2026年，我国的新车金融渗透率将达73%左右，新车金融行业进入成熟期。
从市场竞争格局来看，2022年，商业银行占据约42%市场份额，相比2020年持续提升；汽车金融公司占据41%，稳中有升；融资租赁公司占据17%，份额明显下降。罗兰贝格亦在报告中分析相关原因。
二手车金融
2022年，我国二手车金融渗透率稳步增长，达到38%的水平。展望未来五年，罗兰贝格预计我国二手车金融渗透率的增长态势有望延续，到2026年达到约52%的水平。
中国汽车金融市场的发展动态与挑战
中国汽车金融市场围绕消费者展开，主机厂、资金方与渠道方作为市场主体，在金融服务中扮演不同角色。近年来，随着新车市场存量竞争，以往产业参与方水涨船高的盛况不再，而消费者的高要求与新能源二手车业务的快速迸发均进一步加剧各自面临的挑战。
消费者需求发展动态与痛点
近年来，中国车市的消费结构加速演进，各类新兴消费者群体采用金融方式购车的需求与接受度相较之前均有所提升。罗兰贝格观察到，我国汽车金融消费者正朝着客群更细分、用户更成熟、需求更多元的方向发展。然而，面对用户需求的动态变化，在汽车金融供给端的匹配还有一定的提升空间，具体表现为产品同质化和服务有摩擦两大痛点。
行业参与者发展动态与痛点
资金方
商业银行、汽车金融公司与融资租赁企业是汽车金融领域主要的资金方，而这三类玩家各自面临着不同的发展挑战。
1. 商业银行
伴随2022年汽车市场复苏，汽车消费快速反弹并带动全产业链的恢复。汽车金融客户因信贷资质较好、消费能力较强、资产潜力较高等特征，成为商业银行的重点争夺客户，而汽车金融业务也成为商业银行贯彻零售转型，落实综合金融、场景金融、科技金融的重要抓手和关键增长点。根据罗兰贝格观察，2022年，不论是国有大行、股份制银行还是各地区的城商行，均相继推出汽车金融产品，以低价、高效、全面的金融服务吸引优质汽车金融客户。
然而，商业银行当前亦面临专业性有限、渠道有限、部分城商行起步晚等五大挑战。
2. 汽车金融公司
我国汽车金融公司大多具有主机厂或经销商背景，在肩负助力主机厂提升新车销售核心任务的同时，亦需创造一定的盈利。2022年，汽车金融公司整体发展稳健，这主要得益于其持续与股东和主机厂协同改进，同时不断参与与银行和其他金融机构的市场化竞争。基于2022年主机厂背景汽车金融公司的发展呈现一定的分化态势，市场形成份额稳固型、份额萎缩型以及全渠道全品牌拓展型三类玩家。然而，不论是哪一类汽车金融公司，当前均面临一定的业务痛点。
3. 融资租赁公司
自2018年融资租赁公司划归银保监会管理以来，监管部门对融资租赁业务的引导整体体现“回归本源”的管理思路。2021-22年，在监管政策的引导下，前期的分类处置工作已阶段性完成，行业进入规范化发展阶段。我们认为融资租赁公司除面对传统意义上资金成本高、业务风险大、渠道把控难的三大难题之外，更是面临着如何落实规范化和差异化业务发展的挑战。未来，汽车融资租赁在区域属地化展业、直租业务运营模式建设、差异化客群获取、数据与隐私保护等多方面均需形成突破。
主机厂
作为汽车流通产业的核心主体，主机厂在汽车金融行业中扮演着关键的角色。面对车市的反弹，主机厂在经历疫情和车市企稳后，除了加大在市场端的投入之外，对于资源的高效利用、渠道的有效扶持及客户的体系化经营等均加强重视。
面对种种发展需求，众多主机厂在泛汽车金融业务下面临一定挑战，包括金融贴息的精准高效程度不足，渠道内存在“大锅饭”现象；金融业务在用户经营领域的重要性尚未充分发挥；金融业务对经销商的支持有待提升；以及泛汽车金融业务系统性协同不足。
服务方
除了资金方与主机厂，渠道服务方在汽车金融中也不容忽视。本报告重点关注汽车金融行业的服务商，即在各汽车交易场景中链接汽车金融消费者和资金方产品，从而提供汽车金融产品服务的中间服务商。
2022年，服务方的发展面临如何回归渠道服务初心、真正定位行业的连接器，成为所有服务商的核心经营问题，具体而言，包括服务商的客源掌控能力、综合服务能力以及风险管理能力如何有效提升的问题。
数字化助力中国汽车金融产业乘风破浪
面对消费者和产业参与各方的多元诉求和痛点，罗兰贝格认为，数字化能够有效助力行业实现突破，使行业参与者以更加高效、开放和专业的姿态服务用户，创造价值。
通过研究近年来产业动向，结合海外同业异业的领先实践对标，罗兰贝格以“回顾过去，展望未来”的视角，将我国汽车金融业务的数字化转型总结为三大阶段。并于报告中详细阐释不同阶段发展模式与领先实践。
结语
回顾罗兰贝格过往数年对于行业的持续观察，不难发现汽车金融始终是我国汽车产业最为坚实的赋能支柱。随着我国汽车产业进入发展平台期，面对2022年以来多重不确定性的冲击，罗兰贝格始终相信，汽车金融的本质不会改变，那就是“汽车的底子，服务的内核”。基于此，我们研判，未来我国汽车金融的发展将继续以赋能汽车产业最新趋势为重点方向，同步满足B/C端用户和伙伴的核心诉求，而数字化的理念和技术将是这一发展趋势快速实现的催化剂。对于行业玩家而言，不论规模，无论属性，都应积极思考自身在数字化1.0到3.0阶段的定位和模式选择，以此构筑竞争优势，实现可持续发展。
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罗兰贝格斯元华、俞雪梦、张天琪、李瑛对本文亦有贡献。
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投资的目的是抵御通货膨胀。实现资金的保值增值。最稳定最安全的是银行投资理财，每年4%的收益。4%不一定能战胜通货膨胀。想争取更高一点的收益，可以投资混合基金。长期下载，10%的年化收益，应该是没有问题，优质的5星基金百分之50都能实现。一定放弃暴利思想，保持稳定才是前提。逆向思维。大家疯狂时退出。大家绝望时买入。不要借钱不要融资，不要押上全部身家。笑看市场风云变化。不要投资P2P。
一、 商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺的类型
商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。
商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。
特点：
1）建筑形式特点
商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。
2）铺面、铺位类型
商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。
3）经营业态特点
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
4）投资回收形态
商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。
投资策略
商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
二、交通设施商铺
特点
（1）规模特点
交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。
（2）规划设计特点
交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。
（3）运营特点
交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。
（4）商铺特点
交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。
▲ 投资回收形式
交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。
交通设施外部商铺的特点
（1）规模特点
交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。
交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。
（2）规划设计特点
交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。
（3）运营特点
交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。
（4）商铺特点
交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。
▲ 投资回收形式
交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。
投资策略
交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。
交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。
道路两侧商铺的特点
1）规模特点
道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。
（2）规划设计特点
道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。
（3）运营特点
道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。
（4）商铺特点
道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。
▲ 投资回收形式
目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。
道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。
二、 百货商场、购物中心商铺
百货商场商铺的特点
（1）规模特点
百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。
（2）规划设计特点
百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
（3）运营特点
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
（4）商铺特点
百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
▲ 投资回收形式
百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
购物中心商铺的特点
（1）规划设计特点
购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。
也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。
总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点
（2）运营特点
绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。
当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。
（3） 商铺的特点
购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。
▲ 投资回收形式
购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。
购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。
投资策略
百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。
购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。
对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。
四、住宅底商
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。
（1）按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。
（2）按照市场理念划分
按照住宅底商市场运做的特点，住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。
概念型住宅底商指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。
"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。
商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。
住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1、 建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。
2、 铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。
3、 经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
4、 投资回收形态
目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
投资策略
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
五、社区商铺
社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。
社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。
社区商铺的特点
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。
1、零售型社区商铺
（1）规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。
（2）规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。
（3）经营特点
社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。
▲ 投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
2、 服务型社区商铺
（1）规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
（2）规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。
（3）经营特点
社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。
▲ 投资回收形式
目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。
从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
投资策略
社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。
六、市场类商铺
按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，可将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。
需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题 。
就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。
专业市场商铺的特点
（1） 专业市场规模特点
规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。
（2）专业市场规划设计特点
专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。
（3）专业市场名称特点
专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。
（4）、专业市场商铺的特点
专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。
▲ 投资回收形式
专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。
需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。
综合市场的特点
（1）综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大。有专家认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。
（2）综合市场规划设计特点
综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。
（3）综合市场名称特点
综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。
（4）综合市场商铺的特点
主要是铺位，铺面商铺数量较少。
▲ 投资回收形式
大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。
投资策略
专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。
综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。
个人商铺投资者在投资过程中，应该谨慎对待综合市场项目
七、商业街商铺
商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。
需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。
就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。
复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。
需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，有专家认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。
复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。
专业商业街商铺的特点
（1）规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
（2）商业街规划设计特点
沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。
一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题
（3）商业街名称特点
专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。
（4）专业商业街商铺特点
有些专业商业街完全采取铺面形式，如东莞东城酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如虎门黄河时装城；还有一些专业商业街采取铺位、铺面结合的方式。
铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。
▲ 投资回报形式
出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。
复合商业街的特点
技术分析法、投资组合分析法、基础分析法、行为金融分析法、量化分析法、演化分析法。
国考面试结构化面试题型从题目内容上可以分为8类。
第一种、综合分析题
思维的深度与广度，逻辑的严密性等。一般是根据社会热点设置问题，考生答题时，观点一定要客观准确，思考成熟，从多角度回答问题。这类题目一般有观点思辨、现象分析、看图说话、寓言理解等。
第二种、计划组织类题
组织协调能力、结局实际问题的能力、策划能力等。一般为设定考生身份，组织某一活动或安排某一事项。如，组织单位春游、宣传政策等。
第三种、应变类题
在突发情况下或多种变化情况下应变能力，是否能提出有效应对措施。一般为假设某一紧急情镜，如何合理解决问题。
第四种、人际关系处理题
人际关系、权属关系处理能力，通常上讲就是考查考生的情商。一般是与同事间、与上级领导发生冲突，存在矛盾关系时，如何处理，考生答题要有误会就解除误会，有冲突就化解冲突，保持谦虚的态度，时刻不忘自我反省即可。
第五种、背景性题
自我认知能力、角色认知以及对公务员工作的认知、价值观等。一般为围绕考生自身情况、求职动机、工作经验等设置问题，考生答题可以是自我介绍或谈谈体会。
第六种、演说类题目
人及沟通能力、应变能力、综合分析能力、叙述说理能力、实际解决问题能力等。一般是设定模拟情境，考生通过现场演讲的方式解决问题。这类题是考生比较畏惧的，有一定的难度。
第七种、联想题
想象力、创新力、应变能力等。一般是题目直接提出问题，要求考生合理想象，给出答案。
第八种、串词题
想象力、创新力、应变能力、对词语的理解能力等。一般题目中给出几个关联性不大的短语，要求考生根据这些短语编一段话。
这8种面试题型，前4种是比较常见的，可能会同时出现在同一次考试中，后4种比前面4种难度稍微大一点，一般不会出现在同一次考试中。因此考生复习面试可以由难到易逐一破解。以上就是对结构化面试的一个简单介绍，相信考生也有所了解。最后，希望考生认真备考，面试成功!
金融投资分析报告
近年来，全球金融市场一直是投资者关注的焦点。金融投资分析报告是帮助投资者了解市场趋势和风险的重要工具。本报告将对当前市场进行综合分析，以帮助投资者做出明智的投资决策。
当前全球经济面临许多挑战，包括全球贸易动荡、市场不确定性、政治风险等。这些因素对金融市场产生了一定的影响。然而，通过深入的研究和分析，我们认为市场仍然存在一些潜力。
金融投资分析报告需要对不同行业进行深入分析，以确定潜在投资机会和风险。以下是几个行业的分析：
金融服务行业一直是投资者青睐的对象。尽管受到经济波动和监管变化的影响，该行业仍有强劲增长的潜力。我们建议投资者关注金融科技和数字支付领域的公司。
科技行业是当前投资者关注的热门行业之一。随着人工智能、大数据分析和物联网的快速发展，该行业引领了未来的创新和增长。我们鼓励投资者寻找具有创新技术和强大增长前景的科技公司。
能源行业一直是全球经济的重要组成部分。尽管可再生能源的崛起对传统能源产业造成了一定冲击，我们认为该行业仍值得关注。投资者可以考虑关注石油和天然气公司，以及参与可再生能源项目。
在制定投资策略时，投资者需要考虑自身的风险承受能力和投资目标。以下是一些建议：
分散投资可以降低投资风险。投资者应该将资金分配到不同的资产类别和地区，以实现投资组合的多样化。
对于长期投资者来说，长期的持有是成功的关键。市场波动是正常的，长期投资可以避免短期的市场噪音对投资决策的影响。
投资者应定期复查投资组合，并根据市场情况进行调整。及时的复查可以帮助投资者捕捉到投资机会和风险。
风险管理在金融投资中至关重要。以下是一些风险管理的建议：
投资者应不断提升自己的金融知识，深入研究投资标的和市场趋势。只有充分了解和准确评估风险，投资者才能做出明智的投资决策。
设立止损点是一种有效的风险控制手段。投资者在投资过程中应设定好止损点，并在必要时果断止损。
多样化投资可以分散风险。投资者应将资金投入到不同的行业和地区，避免过度集中在某一特定投资标的上。
金融投资分析报告是投资者制定投资策略和决策的重要参考。通过综合分析市场、了解行业动态、制定合适的投资策略和风险管理手段，投资者可以提高投资的成功率和回报率。
相信通过本报告的分析与指导，投资者将能在金融市场中获得更好的投资体验和收益。
消费金融行业是近年来快速发展的一个领域，它涵盖了各种与消费者相关的金融产品和服务。消费金融投资是指投资者通过购买消费金融产品或参与消费金融业务来获得投资回报的行为。本文将从消费金融行业的发展现状、投资机会和风险等方面进行深入分析。
消费金融行业在过去几年中快速发展，主要得益于技术的进步和市场需求的增加。消费金融产品的种类也逐渐丰富，包括信用卡、消费分期、个人贷款等。消费金融行业的发展为投资者提供了广阔的投资机会。
消费金融投资的机会主要来自以下几个方面：
信用卡行业是消费金融行业中最具代表性的领域之一。目前，信用卡市场竞争激烈，但仍存在巨大的增长潜力。投资者可以通过购买银行或信用卡发行机构的股票来参与信用卡行业的投资。
消费分期平台是消费金融行业中的另一个快速发展的领域。消费分期平台通过提供分期付款服务，满足了消费者对大额消费的需求，同时也为投资者提供了投资机会。
个人贷款是消费金融行业中的重要组成部分。投资者可以通过购买贷款公司的股票或债券来参与个人贷款业务的投资。
消费金融投资虽然有着广阔的投资机会，但也伴随着一定的风险。
消费金融行业受到宏观经济政策和监管政策的影响，政策调整可能导致投资风险增加。
消费金融市场竞争激烈，市场风险较高。行业内的竞争对手可能采取价格战等手段，对投资回报造成不利影响。
消费金融业务涉及风险较高的借款人群，不良资产的风险需要投资者保持高度关注。
对于消费金融投资者来说，以下几点建议可能对投资决策有所帮助：
及时了解消费金融行业的发展动态、政策变化和市场趋势，为投资决策提供参考。
不要将所有资金集中投资于消费金融行业，应合理分散投资风险。
选择那些经营情况良好、财务状况稳定的企业进行投资。
制定适合自己的投资策略，严格控制投资风险，设定止损位。
综上所述，消费金融投资具有一定的投资机会和潜在风险。投资者在投资前应充分了解行业情况，分散投资风险，并严格控制风险。希望本文对于投资者对消费金融投资的分析有所帮助。
法律法规允许的金融投资类型不违法，具体要看你是什么类型的投资。
要确保投资的渠道和方式合法，项目要真实。
